Archive for the ‘Miet- und Wohneigentumsrecht’ Category

Defekte Heizkörper – Mietminderung?

Mittwoch, November 28th, 2012

Ist die Heizung im Schlafzimmer defekt und die Heizung insgesamt fehlerhaft dimensioniert, so berechtigt dies den Mieter zu einer Minderung seines Mietzinses. Dies hat das Amtsgericht Friedberg seinerzeit bereits entschieden.

Im zugrunde liegenden Fall minderte der Mieter einer Mietwohnung seine Miete, da der Heizkörper im Schlafzimmer nicht funktionierte. Ebenso war der Raumthermostat falsch angeordnet und die Wasserumwälzung in der Heizung zu gering. Der Vermieter akzeptierte die Minderung nicht und klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Das Gericht gab dem Mieter Recht. Ihm habe ein Minderungsrecht zugestanden. Der defekte Heizkörper im Schlafzimmer sowie die unzureichende Dimensionierung der gesamten Heizung haben zu einer unzureichenden Beheizung der Räume geführt. Ein Mangel an der Mietsache habe somit vorgelegen.

Die Minderung sei aber nach Auffassung des Amtsgerichts nur innerhalb der Heizperiode zulässig. Zwar machte das Amtsgericht keine Aussage darüber, welcher Zeitraum die Heizperiode umfasst. Es sah aber eine Minderung im Frühling und im Herbst als nicht gerechtfertigt an.

(Amtsgericht Friedberg, Urteil vom 26.09.1984 - C 1364/82 )

Fällt dagegen in den Wintermonaten z.B. der Gasanschluss in den Mieträumlichkeiten total aus, so dass der Mieter weder heizen noch kochen kann und auch kein warmes Wasser mehr zur Verfügung hat, so kann eine Mietminderung bis zu 100% gerechtfertigt sein. Eine Wohnung ohne Gas für Heizung, Herd und Warmwasser sei für die Zeit ab Beginn der Heizperiode in ihrem Gebrauchswert so gemindert, dass überhaupt keine Miete mehr geschuldet sei.

(Landgericht Berlin, Urteil vom 20.10.1992 - 65 S 70/92 )

Die Mietrechtrechtsreform kommt voran: Das Bundeskabinett hat am 23.05.2012 einen geänderten Gesetzesentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen (MietRÄndG).

Freitag, Juli 20th, 2012

Von Bedeutung für Vermieter von Wohnraum ist  insbesondere  der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“, der alle Maßnahmen umfasst, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen. Eine Mietminderung soll für eine begrenzte Zeit während der Modernisierung ausgeschlossen sein.  Die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierung werden erleichtert und klargestellt, dass die energetische Ausstattung bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist. Investitionen des Vermieters in die Mietsache lohnen sich künftig also wieder und können erleichtert auf den Mieter umgelegt werden, der seinerseits voraussichtlich durch Senkung der Nebenkostenbelastung von der energetischen Modernisierung profitiert. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes ist noch in diesem Jahr ist zu rechnen.